مطابق فتوای مرجع عالیقدر حضرت آیت‌ ا... خامنه‌ای (مدظله‌العالی)

 

احکام خیارات‏

1- خیار مجلس‏

س 1552: شخصى ساختمانى را خریدارى نموده و مبلغى را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت کرده است و فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ بیع نموده و از تحویل ساختمان به خریدار خوددارى کرده است، این کار او چه حکمى دارد؟

اگر فسخ او بعد از متفرّق شدن از مجلس بیع و بدون ثبوت یکى از موجبات شرعى خیار فسخ صورت گرفته باشد، باطل و بدون اثر است والاّ حکم به صحّت و نفوذ فسخ مى‏شود.

2- خیار عیب‏

س 1553: اگر اداره‏هاى رسمى از ثبت مِلک به نام خریدار خوددارى کنند، آیا باعث ثبوت حق فسخ براى او مى‏شود؟

اگر بعد از معامله آشکار شود که انتقال رسمى مبیع به دیگرى ممنوع است با فرض این که این امر عرفا عیب محسوب مى‏شود، موجب ثبوت خیار براى خریدار مى‏گردد.

س 1554: اگر ثبت رسمى سند به نام خریدار در زمان معامله ممنوع باشد و او به آن علم داشته باشد، آیا موجب بطلان معامله مى‏شود یا خیر؟

این امر باعث بطلان بیع نشده و در فرض مذکور موجب ثبوت حق فسخ هم براى او نمى‏شود.

3- خیار تأخیر

س 1555: شخصى خانه‏اى را از فردى به قیمت معیّنى خریده و پرداخت پول آن را برعهده گرفته است ولى بدون آنکه شرط تأخیر پرداخت ثمن را داشته باشد آن را نپرداخته است تا اینکه دو سال از زمان انجام معامله گذشته و فروشنده هم خانه را تحویل خریدار نداده است، آیا این بیع، باطل محسوب مى‏شود؟

مجرّد تأخیر مشترى در پرداخت ثمن به فروشنده و دریافت مبیع از او بیع را باطل نمى‏کند هر چند آن را با فروشنده شرط نکرده باشد. ولى بعداز گذشت سه روز از این بیع، فروشنده خیار فسخ دارد.

3- خیار شرط

س 1556: اینجانب یک آپارتمان مسکونى را به صورت بیع لازم به شخصى فروختم به این شرط که اگر در موعد مقرّر براى ثبت سند آپارتمانى به نام او و دریافت باقیمانده آن از او در دفتر ثبت اسناد رسمى حاضر نشود، حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به قیمت روز به شخص دیگر را داشته باشم و چون خریدار در موعد مقرّر در دفتر ثبت اسناد رسمى حاضر نشد، بیع را فسخ نموده و آپارتمان را به شخص دیگرى فروختم. آیا این بیع دوم شرعا صحیح است؟

مبادرت به فسخ بیع و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر طبق شروطى که دو طرف در ضمن عقد لازم به آن ملتزم شده‏اند، اشکال ندارد.

5- خیار رؤیت‏

س 1557: اگر فروشنده زمین به خریدار بگوید که مساحت آن، فلان متر مربع است و سند بیع بر همان اساس تنظیم شود و سپس خریدار متوجه شود که مساحت زمین بسیار کمتر از آن مقدارى است که فروشنده گفته است، آیا این بیع از نظر شرعى صحیح است؟ و آیا خریدار حق فسخ دارد؟

اگر مشترى قطعه زمین را ببیند و آن را با اعتماد به شخص فروشنده نسبت به مقدار مساحت آن، خریدارى کند، معامله صحیح است، ولى خریدار به علت تخلف وصف، حق فسخ دارد، امّا اگر به این گمان که مساحت آن زمین فلان مقدار است هر مترى از آن را به قیمت معیّنى بخرد و بعد مشخص شود که متراژ آن از مقدار گفته شده کمتر است بیع نسبت به مساحت موجود صحیح است و خریدار حق دارد پول مقدار ناقصى زمین را از فروشنده مطالبه کند و یا بیع را فسخ نموده و تمام ثمن را پس بگیرد.

6- خیار غبن‏

س 1558: اگر مشترى پرداخت قیمت مبیع را از زمان آن به تأخیر بیندازد و قیمت مبیع نسبت به روز معامله افزایش پیدا کند، آیا این امر باعث ثبوت خیار غبن براى فروشنده مى‏شود یا اینکه با تأخیر در پرداخت قیمت از موعد آن، خیار تأخیر براى او ثابت مى‏شود؟

معیار ثبوت خیار غبن حصول غبن نسبت به قیمت عادلانه در زمان معامله است مثل اینکه کالایى را به قیمتى کمتر از قیمت زمان بیع به مقدارى که عرفا، قابل مسامحه نیست بفروشد، ولى افزایش قیمت بعد از تحقّق عقد، معیار غبنى که موجب خیار است، نمى‏باشد، همانگونه که مجرّد تأخیر در پرداخت ثمن موجب ثبوت خیار براى فروشنده نمى‏شود.

س 1559: زمینى را به مبلغى فروختم، شخصى به من گفت که در این معامله مغبون شده‏اید، آیا با گفته او خیار غبن براى من ثابت مى‏شود؟

تا زمانى که ثابت نشده شما آن را بدون اطلاع، به قیمتى کمتر از قیمت زمان فروش به مقدارى که قابل مسامحه نیست، فروخته‏اید، خیار غبن ندارید.

س 1560: شخصى زمینى را به مساحت معیّنى مى‏فروشد و سپس معلوم مى‏شود که متراژ واقعى زمین مورد معامله، بیشتر از مقدارى است که فروخته و پول آن را گرفته است، آیا او حق مطالبه مقدار زیادى زمین را دارد؟

اگر تمام آن قطعه زمین را به تصور اینکه متراژ معیّنى دارد به قیمت معیّنى بفروشد و سپس معلوم شود که مساحت آن بیشتر است و در نتیجه ارزش آن بیشتر از قیمتى است که زمین را به آن قیمت فروخته است، بر اثر ثبوت خیار غبن، حق فسخ دارد، ولى اگر زمین را هر مترى به قیمت معیّنى بفروشد، مى‏تواند قیمت چند متر زائد را مطالبه کند.

س 1561: اگر بین دو نفر معامله‏اى صورت بگیرد به این شرط که خریدار پول مبیع را براى مدّتى نپردازد تا معلوم شود که در این معامله مغبون شده یا خیر، آیا این معامله شرعا صحیح است؟ و بر فرض صحّت آیا خریدار حق فسخ دارد؟

بیع با شرط تأخیر در پرداخت ثمن تا مدّت معیّن اشکال ندارد هر چند به غرض کشف این امر باشد که مغبون شده است یا خیر، ولى تا زمانى که غبن او ثابت نشده، حق فسخ ندارد.

س 1562: معامله غبنى در صورتى که طرف مغبون غیر مسلمان باشد، چه حکمى دارد؟

در ثبوت خیار غبن براى مغبون فرقى بین مسلمان و غیر مسلمان نیست.

س 1563: اینجانب خانه‏اى را به شخصى فروختم، وى بعد از تسلیم پول آن و تحویل گرفتن مبیع اعلام کرد که مغبون شده و معامله را فسخ کرد، ولى از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه خانه و دریافت پولى که به من پرداخته است، خوددارى مى‏کند و بعد از گذشت دو سال ادعا مى‏کند که من معامله را در مورد نصف خانه فسخ کرده‏ام و در حال حاضر هم نصف پول را از من مطالبه مى‏کند. آیا با علم به اینکه او مدّعى غبن است و بر اثر آن اقدام به فسخ بیع کرده، شرعا جایز است ادّعاى مالکیّت نصف خانه را بنماید؟

در صورتى که غبن مغبون ثابت شود، فقط حق فسخ بیع در تمام مبیع و استرداد مالى را که پرداخت کرده است، دارد، و حق فسخ بیع در جزئى از مبیع یا حق مطالبه مبلغى بیشتر از مالى را که پرداخت کرده است ندارد.

س 1564: معامله‏اى بین دو نفر واقع شده که سند عادى در مورد آن تنظیم نموده و در ضمن عقد شرط کرده‏اند که اگر هر یک از آنان از معامله پشیمان شود باید مبلغ معیّنى را به طرف دیگر بپردازد، آیا اگر یکى از طرفین بر اثر غبن از معامله پشیمان شود، حق فسخ آن را دارد؟ و اگر معامله را بر اثر غبن فسخ کند، آیا باید به آن شرط عمل نماید؟

هر چند شرط پرداخت پول، توسط کسى که از اتمام معامله، خوددارى کند اگر ضمن عقد بیع بوده و یا عقد مبتنى بر آن باشد، فى نفسه صحیح و وفا به آن واجب است، لکن شامل موردى که معامله را مى‏توان با خیار غبن فسخ نمود، نمى‏شود.

س 1565: بعد از گذشت یک هفته از خرید خانه‏اى آشکار شد که در آن معامله مغبون شده‏ام، لذا براى فسخ آن به فروشنده مراجعه کردم، و او با فسخ و برگرداندن پول من موافقت نکرد و در نتیجه خانه دراختیار و تحت تصرف من باقى ماند، سپس قیمت خانه گران شد و فروشنده هم درخواست فسخ معامله و تخلیه خانه را نمود ولى من از پذیرش درخواست او خوددارى کردم و از او تقاضاى موافقت با پرداخت مبلغى بیشتر از پولى که به او داده بودم نمودم، ولى او از پرداخت مبلغ زائد خوددارى کرد. آیا مجرّد رجوع من به فروشنده بعد از ثبوت غبن براى فسخ معامله و یا قبول فسخ توسط من در صورتى که او مبلغى را بیشتر از پولى که به او داده بودم به من بپردازد، فسخ معامله محسوب مى‏شود یاخیر؟

مجرّد مراجعه ذوالخیار به طرف دیگر معامله براى توافق بر فسخ آن و یا صرفِ رضایت او به بازگرداندن مبیع به فروشنده در مقابل دریافت مبلغى زائد از او، فسخ معامله محسوب نمى‏شود، ولى چون فسخ معامله توسط ذوالخیار منوط به موافقت طرف دیگر و بازگرداندن مبیع به او نیست، بنابر این اگر هنگامى که از غبن مطلع شدید، واقعا معامله را فسخ کنید، شرعا صحیح است و بعد از آن، مالک خانه مزبور نیستید بلکه بر شما واجب است که از آن رفع ید کنید و آن را به فروشنده، تحویل دهید.

7- بیع خیارى (بیع شرط)

س 1566: اگر شخصى چیزى را به فردى به صورت بیع خیارى بفروشد، آیا قبل از تسلیم مبیع به مشترى، جایز است او یا مشترى آن را به فرد دیگرى بفروشند؟

مبیع بعد از تحقّق بیع خیارى تا زمانى که فسخ نشده، ملک مشترى است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نکرده، حق فروش مجدّد آن را به فرد دیگر ندارد و مشترى مى‏تواند، بعد از پایان مهلت خیار، آن را به فرد دیگرى بفروشد هر چند هنوز آن را قبض نکرده باشد. مشروط بر اینکه فروشنده معامله را در مدّت خیار فسخ نکرده باشد.

8- خیار تخلّف شرط

س 1567: شخصى کالایى را از فردى خریدارى کرده است به این شرط که در طى دو ماه همه پول آن را بپردازد و مشترى تا آن زمان، خیار فسخ داشته باشد، ولى مشترى کالا را بعد از هفت ماه از تاریخ معامله به فروشنده بازگردانده است و فروشنده هم آن را پذیرفته به این شرط که درصدى از پول کالا به سبب تأخیر در فسخ از مدّت مقرّر که باعث ورود خسارت تخمینى شده است، کم شود، زیرا اگر معامله در مدّت مقرّر خود فسخ مى‏شد، فروشنده کالا را درهمان زمان مى‏فروخت واز پول آن در تجارتهاى دیگر بهره مى‏برد، سؤال این است که آیا مشترى حق فسخ معامله را بعد از گذشت مهلت خیار دارد؟ و بر فروشنده قبول آن واجب است؟ و آیا فروشنده حق دارد قبول فسخ را معلّق به کسر درصدى از پول کالا کند؟

ذوالخیار بعد از گذشت مدّت خیار، حقّ فسخ و پس دادن کالا را ندارد و همچنین نمى‏تواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ کند، بله جایز است بر اقاله توافق کنند، ولى فروشنده نمى‏تواند قبول اقاله را مشروط به کسر درصدى از پول کند و در صورتى که با کم کردن از پول مشترى اقاله کند، باطل است.

س 1568: آیا هر یک از متبایعین مى‏توانند با ادّعاى عدم تحقّق قصد و غرض آنان از معامله، آن را فسخ کنند؟

عدم تحقّق غرض تا زمانى که به صورت شرط در ضمن عقد ذکر نشود و یا انعقاد عقد، مبنى بر آن نباشد، شرعا موجب ثبوت خیار فسخ نمى‏شود.

س 1569: اینجانب مغازه تجارى خود را با سند عادى با شرایطى فروختم از جمله اینکه مالیاتهاى آن را خریدار بپردازد، ولى وى تاکنون از پرداخت آنها خوددارى کرده است، آیا من حق فسخ معامله را دارم یا خیر؟

اگر بطور صریح در ضمن عقد شرط کرده باشند که در صورت عدم پراخت مالیاتها توسط خریدار، فروشنده حق فسخ بیع را داشته باشد، و یا عقد مبتنى بر این امر، واقع شده باشد، حق فسخ براى او ثابت است.

س 1570: فردى قطعه زمینى را خریده است به این شرط که اگر دولت از ثبت سند رسمى به نام او جلوگیرى کند و یا معلوم شود که زمین در طرح شهردارى قرار دارد، حق فسخ داشته باشد و چون خریدار نتوانسته براى این زمین پروانه ساختمان بگیرد، در حال حاضر از فروشنده درخواست فسخ و بازگرداندن پول زمین را مى‏کند، ولى به این شرط که اگر شهردارى اجازه ساختمان سازى دراین زمین را از زمان حاضر تا دو سال بعد بدهد، فروشنده دوباره زمین را به همان قیمت قبلى به او بفروشد، آیا اشتراط شرط مزبور توسط او صحیح است؟

گر چه مشترى بر اساس شرط ضمن عقد که مورد قبول طرفین است مى‏تواند معامله را فسخ کند و پول زمین را از فروشنده مطالبه نماید ولى حق اشتراط چیزى را در ضمن فسخ علیه فروشنده ندارد.

س 1571: عقد بیعى بین فروشنده و خریدار با شروط معیّنى که مشترى به نفع فروشنده به آنها ملتزم شده، محقق شده است و مشترى قسمتى از ثمن معامله را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت کرده ولى از عمل به بقیه شرطهاى بیع خوددارى مى‏کند، آیا با این وضعیت او شرعا حق الزام فروشنده به اتمام معامله را دارد؟

فروشنده باید تا زمانى که عقد را بر اثر تخلّف شرط فسخ نکرده، به آن وفا کند ولى اگر حق فسخ داشته باشد هر چند بدلیل تخلّف مشترى از بعضى از شروط باشد، جایز است بیع را فسخ نماید و در این صورت مشترى حق ندارد فروشنده را به چیزى غیر از بازگرداندن پولى که از او گرفته است، ملزم نماید.