/فرهنگی/احکام خرید و فروش/شرایط ضمن عقد

مطابق فتوای مرجع عالیقدر حضرت آیت‌ ا... خامنه‌ای (مدظله‌العالی)

 

شروط ضمن عقد

س 1532: شخصى باغ خود را به این شرط که تا وقتى که زنده است منافع آن متعلّق به خود او باشد، به فرد دیگرى فروخته است، آیا این بیع با شرط مذکور صحیح است؟

فروش مبیع به نحوى که براى مدّتى مسلوب‌المنفعة باشد اشکال ندارد به شرطى که مالیّت شرعى و عرفى داشته و قابل انتفاع باشد، هر چند بعد از پایان مدّتى که منفعت آن استثنا شده است. ولى اگر استثناى منافع تا مدّتى نامعیّن، منجر به جهل به ثمن یا مثمن شود، بیع به علت غرر باطل است.

س 1533: اگر در ضمن عقد با فروشنده شرط شود که در صورت تأخیر تسلیم مبیع از مدّت مقرّر، مبلغ معیّنى را به مشترى بپردازد، آیا عمل به این شرط شرعا بر عهده او هست یاخیر؟

شرط مذکور اشکال ندارد و بر فروشنده واجب است در صورت تأخیر تسلیم مبیع، به آن شرط عمل کند و مشترى هم مى‏تواند خواستار عمل به شرط شود.

س 1534: شخصى یک مغازه تجارى را به این شرط که پشت بام آن ملک خود او باقى بماند و حق ساخت بنا در بالاى آن را داشته باشد، فروخته است، آیا با وجود این شرط و با علم به اینکه اگر آن شرط نبود اصلا آن رانمى‏فروخت، مشترى حقّى، نسبت به پشت بام مغازه دارد یا خیر؟

بعد از استثناء پشت بام مغازه در معامله ،مشترى حقّى در آن ندارد.

س 1535: شخصى خانه‏اى را که هنوز تکمیل نشده، خریده است، به این شرط که فروشنده در ازاى ثبت آن به نام مشترى از او مبلغى را مطالبه نکند، ولى اکنون در قبال ثبت سند به نام مشترى از او مبلغى را مطالبه مى‏کند، آیا چنین حقّى را دارد؟ و آیا پرداخت آن بر مشترى واجب است؟

بر فروشنده واجب است به تعهدّى که هنگام خرید و فروش نموده، عمل کرده، مبیع را به مشترى تحویل دهد و سند آن را به نام او نماید و حق ندارد چیزى را بیشتر از آنچه که عقد مبتنى بر آن منعقد شده، مطالبه کند مگر آنکه بنا به درخواست مشترى مبادرت به انجام عملى کند که از نظر عرف داراى ارزش بوده و زائد بر اعمالى باشد که در ضمن عقد بر آن توافق شده است.

س 1536: زمینى به قیمت معیّنى فروخته شده و تمام پول آن هم به فروشنده پرداخت شده است و در ضمن عقد مقرّر گشته است که مشترى مبلغ معیّنى را به فروشنده در برابر اقدام به ثبت سند رسمى به نام مشترى بپردازد. همه این امور در یک سند عادى نوشته شده است ولى در حال حاضر فروشنده در برابر تسلیم سند رسمى به مشترى مبلغ بیشترى را نسبت به مبلغ نوشته شده در سند عادى مطالبه مى‏کند، آیا او حق این کار را دارد؟

بر فروشنده واجب است بعد از تحقّق خرید و فروش به نحو صحیح شرعى به عقد بیع و همه امورى که در ضمن آن به نفع مشترى ملتزم شده عمل کند و حق ندارد از او مبلغى را بیشتر از آنچه به آن ملتزم شده است مطالبه کند.

س 1537: اگر خریدار و فروشنده در ضمن تنظیم قرارداد بیع ملتزم شوند که حق عدول از معامله را نداشته باشند و در صورتى که مشترى بعد از امضاى قرارداد از انجام معامله منصرف شود، حق مطالبه بیعانه‏اى را که به فروشنده داده است ندارد و همچنین اگر فروشنده بعد از امضاى قرارداد منصرف شود، باید علاوه بر برگرداندن بیعانه مذکور، مبلغ معینى را هم به عنوان ضرر و خسارت به مشترى بپردازد، آیا شرط خیار یا اقاله توسط آنان به صورت مذکور صحیح است؟و آیا مالى که از این طریق بدست مى‏آید براى آنان حلال است؟

شرط مذکور شرط خیار فسخ یا اقاله نیست بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از انجام معامله است و این قبیل شروط به مجرّد ذکر و ثبت آنها در ضمن تنظیم قرارداد بیع و امضاى آن، تا زمانى که در ضمن عقد ذکر نشوند، اثرى ندارند، ولى با ذکر در ضمن عقد یا انعقاد عقد مبتنى بر آن صحیح بوده و وفا به آن هم واجب است و گرفتن مالى که به این ترتیب بدست مى‏آید، اشکال ندارد.

س 1538: گاهى عبارت زیر در قراردادهاى بیع نوشته مى‏شود: «اگر یکى از طرفین، اقدام به فسخ معامله نمود باید فلان مبلغ را به عنوان غرامت به طرف دیگر بپردازد» .سؤال این است که اولاً: آیا این عبارت شرط خیار محسوب مى‏شود؟ و ثانیا: آیا این قبیل شروط صحیح هستند؟و ثالثا: در صورتى که شرط باطل باشد، آیا عقد هم باطل است؟

این شرط، شرط خیار محسوب نمى‏شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکمیل معامله است و این شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و یا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى باید براى این قبیل شرطها که در قیمت مبیع مؤثّر هستند مدّت معیّنى ذکر شود والاّ باطل است.